关于《伊通满族自治县公共租赁住房管理实施细则》的规范性文件政策解读

　　一、文件出台的背景

　　住建部《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）的颁布，为住房保障工作提供了依据，我县也急需对住房保障工作进行严格要求，依据管理办法完善实施细则。

　　二、文件定制依据和起草过程

　　（一）定制依据

　　依据《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、《吉林省公共租赁住房管理暂行办法》吉政发〔2011〕18号、《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》(2008年吉林省人民政府令第204号)、《吉林省保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理暂行办法》（吉政办发〔２０１２〕３７号）等。

　　参照2018年版《四平市公共租赁住房管理暂行办法》、2021年版《伊通满族自治县住房保障实施方案》。

　　（二）起草过程

　　组织相关业务人员和四平、梨树、双辽等周边城市住房保障部门进行学习和交流，解决了我县在住房保障工作过程中遇到的很多难点和疑问，参照并吸取精华。伊通县保障性住房管理中心组织人员开始修改《实施细则》，形成初稿，以例会的形式研究具体条款，征求各个相关部门意见，合法性审核意见、法律顾问意见。

　　三、文件主要内容

　　《伊通满族自治县公共租赁住房管理实施细则》共九章五十一条，包括文件制定的依据、适用范围、供应范围、流程和相关要求。分别明确了各街道办事处及县直各相关部门的工作职责和应履行的义务。

　　第一章总则。明确了制定依据、适用范围、街道办事处及县直各相关部门的工作职责。

　　第二章房源筹集。明确筹集房源渠道、选址、户型、配套实施建设。

　　第三章资金筹集。明确公共租赁住房资金筹集渠道。

　　第四章政策支持。确定土地供应、用地性质、税费减免、税收优惠政策、贷款融资等。

　　第五章准入管理。明确公共租赁住房的保障对象在确保城市低保、城市低收入、城市特困供养人员住房困难家庭住房需求的基础上，逐步向城市中等偏下收入住房困难家庭、在本县新就业的全日制大专以上学历职工、在本县稳定就业的外来工作人员等无力通过市场解决住房的群体供应。

　　公共租赁住房对不同的保障对象，采取政府完全产权廉租住房、按份共有产权廉租住房和公租房三种方式实施分配。

　　根据实际申报情况，申请政府完全产权廉租住房和按份共有产权廉租住房的家庭优先保障，剩余房源作为公租房房源，具体保障方式由申请人根据以下原则，在提出保障申请时自行选择：

　　（一）政府完全产权廉租住房

　　保障对象为取得本年度住房租赁补贴的家庭，户籍为永宁、永盛街道并在永宁、永盛街道内居住的低保无房、低收入无房家庭及特困供养人员并自愿申请租赁政府完全产权廉租住房的保障家庭。

　　（二）按份共有产权廉租住房

　　保障对象为以前年度入住的按比例购买廉租住房的保障家庭（低保、低收入），已三年期满预把政府产权部分出售给保障家庭（出售具体细则在第八章）。

　　（三）公租房

　　1、中等偏下收入无房家庭

　　永宁、永盛街道户籍并在永宁、永盛街道内居住的中等偏下收入家庭。应当具备以下条件：

　　（1）家庭成员中至少有一人在永宁街道、永盛街道内居住2年（含两年）以上且取得户籍2年以上的居民。

　　（2）有租金支付能力，由民政部门确认其为中等偏下收入家庭。

　　2、公益岗位无房困难家庭

　　在本县有公益岗位的无房困难家庭申请公共租赁住房应当同时满足以下条件：

　　（1）与本县用人单位依法签订了聘用合同；

　　（2）按照规定应当同时具备的其他条件。

　　3、新就业人员

　　在本县有稳定职业的新就业人员申请公共租赁住房应当同时满足以下条件：

　　（1）与本县用人单位依法签订了事业单位劳动（聘用）合同，或已办理公务员录（聘）用手续未满5年；

　　（2）按照规定应当同时具备的其他条件。

　　4、外来务工人员

　　在本县有稳定就业的外来工作人员（主要包括有稳定职业的进城务工农民工、县政府及各企事业单位引进的各类专业技术人才等），申请公共租赁住房应当同时满足以下条件：

　　（1）在本县有稳定的劳动关系（有手续完备的劳动合同或聘用合同，签订二年以上并在劳动部门备案合同），并且连续在本县缴纳社会养老保险一年以上；

　　（2）按照规定应当同时具备的其他条件。

　　5、政府各部门引进的特殊专业人才、市级以上劳模、全国英模、残疾军人、烈士遗属（烈士的父母或抚养人、配偶、子女）、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房，不受收入标准限制。

　　符合公共租赁住房保障条件的残疾军人、烈士遗属、因公牺牲和病故军人遗属，城市见义勇为人员家庭，优先承租公共租赁住房。

　　智力残疾、精神残疾以及因重大疾病造成生活不能自理的三无（无法定赡养人、无劳动能力、无经济来源）单人家庭，由有关部门按政策安置，不纳入公共租赁住房配租范围。

　　以上符合住房保障条件人员均需年满18周岁，具备完全民事行为能力，在本县无私有住房，并且没有享受住房保障政策。

　　申请公共租赁住房以家庭为单位申请，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公共租赁住房的，本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。

　　第六章租赁管理。明确公共租赁住房实行合同制管理。公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与承租人应当签订书面租赁合同。《公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同期限为一年。租赁期满后，承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：

　　（一）合同当事人的名称或姓名；

　　（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；

　　（三）租赁期限、租金数额和支付方式；

　　（四）房屋维修责任；

　　（五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；

　　（六）退回公共租赁住房的情形；

　　（七）违约责任和争议解决方式；

　　（八）其他需要约定的事项

　　社会、企事业单位筹集的公共租赁住房，其所有权人或者其委托的运营单位应当在与承租人鉴定租赁合同30日内，将合同报县保障性住房管理中心备案。

　　公共租赁住房的租金标准由县价监局会同相关部门研究确定，报县政府批准后执行。租金标准原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的70%。目前我县公共租赁住房租金标准暂定为低保户、低收入、特困供养人员每月每平方米0.8元，每户须一次性交租赁保证金2000元；中等偏下收入及特殊群体家庭，多层住宅租金1、6层楼3元/月/㎡，2、5层楼3.5元/月/㎡、3、4层楼4元/月/㎡，高层租金不分楼层统一为5元/月/㎡，每户须一次性交租赁保证金5000元。

　　公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人应按照合同约定的时间及时交纳当年租金。

　　承租人应当及时缴纳公共租赁住房租金、租赁保证金和房屋使用过程中发生的水、电、燃气、供热、通讯、有线电视、物业服务费等费用。

　　县政府对公共租赁住房租金标准可依据财政状况、经济发展和居民收入水平、物价指数等因素实行动态调整，调整后向社会公布。

　　第七章退出管理。明确公租房退出的几种形式。承租人租赁期满，应当退出公共租赁住房。需要续租的，应当在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。经审查不符合保障标准的责令其退出；低保取消无房的家庭（1、申请人去世，配偶或子女无低保无房产的；2、申请家庭低保取消且名下无房产的）如想继续租住公租房，按其相对应的租金缴纳类型进行缴费。

　　公共租赁住房承租人有下列行为之一的，由县住房和城乡建设局作出取消其住房保障资格的决定，书面通知当事人说明理由，解除租赁合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，5年内不得申请承租公共租赁住房。

　　（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式承租公共租赁住房的；

　　（二）转租、转借或者擅自调换的；

　　（三）改变公共租赁住房结构或者使用性质的；

　　（四）损坏房屋附属设施及公共配套设施的；

　　（五）无正当理由连续空置承租房屋6个月以上的；

　　（六）拖欠租金累计6个月以上的；

　　（七）在公共租赁住房中从事违法活动的；

　　（八）违反租赁合同约定或者有关规定的其他行为。

　　承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

　　（一）合同期满，提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

　　（二）租赁期内，超过政府规定的收入标准或者通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房，不再符合公共租赁住房配租条件的（以县自然资源局不动产登记管理中心查询的信息为准）；

　　（三）违反本细则第三十四条规定被县住房和城乡建设局取消住房保障资格的。

　　（四）合同提前终止的其他情形。

　　承租人有前款规定情形之一的，应当在30日内退出住房；对暂时无法腾退的，给予3个月的过渡期，过渡期内按照市场租金标准计租。

　　未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房，拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房及缴纳所欠租金，

　　第八章出售管理。确定公（廉）租房出售事宜。

　　第九章监督管理。建立保障对象长效监管机制，对违反法律法规的追究其相应责任。